Kancelaria Klonowski » Jak wydzielić kwotę ze sprzedaży nieruchomości upadłego na najem lokalu mieszkalnego w upadłości konsumenckiej?

Kwota ze sprzedaży nieruchomości upadłego na najem lokalu mieszkalnego w upadłości konsumenckiej ma za zadanie zapewnienie upadłemu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. Jest ona przyznawana według ściśle sformalizowanych zasad.

Postępowanie upadłościowe a nieruchomość dłużnika

Z chwilą ogłoszenia przez Sąd upadłości, cały majątek dłużnika wchodzi w skład masy upadłościowej. Dłużnik traci nad nim zarząd, a wszelkie czynności wykonuje syndyk pod nadzorem Sądu upadłościowego. Jeżeli w skład majątku dłużnika wchodzi nieruchomość, taka jak na przykład dom, czy też lokal mieszkalny, również i ona staje się częścią masy upadłości. To samo dotyczy udziału w nieruchomości, niezależnie od jego wielkości. Upadły nie może ich sprzedać, darować, ani wynająć. Do masy upadłości wchodzi również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej, jako prawo zbywalne i podlegające egzekucji.

Składniki majątkowe wchodzące w skład masy upadłości podlegają likwidacji w postaci sprzedaży, zaś uzyskane z tego tytułu środki pieniężne zasilają fundusze masy upadłościowej. Są one przeznaczone na zaspokojenie roszczeń wierzycieli upadłego. Z tego względu dłużnik może zamieszkiwać w nieruchomości będącej jego własnością, ale tylko do momentu, gdy zostanie ona wystawiona przez syndyka na sprzedaż. Z tą chwilą musi się on wyprowadzić.

Nieruchomość upadłego a zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych

Jeśli w skład masy upadłości wchodzi mieszkanie, które w chwili ogłoszenia upadłości jest zamieszkiwane przez dłużnika i jego bliskich, to dłużnik nie traci prawa do dalszego z niego korzystania. Decyzję w tym zakresie podejmuje sędzia-komisarz, który wydaje postanowienie określające zakres oraz czas korzystania z mieszkania przez upadłego.

W takiej sytuacji obowiązują następujące zasady:

korzystanie przez upadłego z mieszkania możliwe jest tylko w takim zakresie, w jakim nie przeszkadza to w jego sprzedaży przez syndyka,
korzystanie przez upadłego z mieszkania jest możliwe najpóźniej do chwili zaoferowania mieszkania nabywcom. Tym samym, z chwilą, gdy nieruchomość zostanie wystawiona przez syndyka na sprzedaż, dłużnik musi się wyprowadzić,
korzystanie przez upadłego z mieszkania ma służyć tylko zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Wyłączenie nieruchomości z masy upadłości

Syndyk może złożyć wniosek o wyłączenie nieruchomości z masy upadłości. Dzieje się tak w sytuacji, gdy pomimo wielu prób jego sprzedaży, nie zdołano osiągnąć tego skutku. Najczęściej taka sytuacja dotyczy udziału dłużnika w nieruchomości, zwłaszcza w mniejszych rozmiarach, na przykład w 1/8, który znacznie trudniej zbyć, niż całą nieruchomość.

Wyłączenie nieruchomości z masy upadłości ma ten skutek, że syndyk nie musi już jej sprzedawać, zaś ona sama pozostanie w majątku upadłego. W takim przypadku nieruchomość lub też udział w niej, nie będą brane pod uwagę w dalszym toku postępowania upadłościowego.

Jaki jest sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika po ogłoszeniu upadłości?

Ponieważ w wyniku ogłoszenia upadłości konsumenckiej dłużnik traci swoje dotychczasowe miejsce zamieszkania, ustawodawca wprowadził mechanizm, który ma go chronić przed stanem bezdomności.

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo upadłościowe, ma on zastosowanie, jeżeli upadły jest osobą fizyczną i w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, który jest przez niego zamieszkiwany, a konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu. Dokonuje się to w ten sposób, że z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy. Zaznaczyć trzeba, że kwota na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych nie przysługuje z ceny uzyskanej ze sprzedaży lokali użytkowych lub gruntów niezabudowanych domem jednorodzinnym.

Dla zaistnienia przedmiotowego uprawnienia nie ma znaczenia jaki jest tytuł własności dłużnika do nieruchomości. Może to być własność hipoteczna, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, jak i odrębna własność budynku na nieruchomości w użytkowaniu wieczystym. Nie ma też przeszkód, aby był to jedynie udział upadłego w danej nieruchomości, jeżeli stanowił on tytuł prawny, który stanowił podstawę umożliwiającą upadłemu zamieszkiwanie na jej terenie.

Podkreślić trzeba, że aby upadły mógł otrzymać kwotę na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych oraz osób pozostających na jego utrzymaniu, musi on zamieszkiwać nieruchomość, która weszła w skład masy upadłości. Zamieszkiwanie oznacza rzeczywiste i stałe przebywanie w danym lokalu mieszkalnym lub domu. Do jego potwierdzenia nie jest konieczne zameldowanie.

Jakie są kryteria wydzielenia kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych dłużnika?

Przedmiotową kwotę, na wniosek upadłego, określa sędzia-komisarz. Bierze on przy tym pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, w tym:

liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu,
zdolności zarobkowe upadłego,
sumę uzyskaną ze sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
oraz opinię syndyka, przy czym nie ma ona charakteru wiążącego.

O okoliczności, czy dana osoba pozostaje na utrzymaniu upadłego decydują więzi faktyczne. Nie przesądza o tym ani fakt zawarcia związku małżeńskiego, ani występujący stosunek pokrewieństwa. Dotyczy to więc osób prowadzących wspólne gospodarstwo domowe i pozostających w stałym pożyciu oraz ich dzieci, które nie musza być spokrewnione z dłużnikiem.

Żaden przepis obowiązującego ;prawa nie określa co należy rozumieć przez „zdolność zarobkową upadłego”. Najczęściej pod tym względem brana jest pod uwagę wysokość otrzymywanego wynagrodzenia, zaś w przypadku braku zatrudnienia – kwalifikacje oraz stopień wykształcenia, jak również wysokość wynagrodzenia otrzymywanego w ostatnim miejscu pracy.

Dodać trzeba, że sędzia – komisarz podejmuje decyzję o wysokości kwoty, na ogół uwzględniając średni czynsz najmu za lokal w tej samej okolicy lub sąsiedniej miejscowości.

Jaki jest termin złożenia wniosku?

Podkreślić trzeba, że obowiązujące przepisy prawa nie wskazują w jakim terminie należy złożyć przedmiotowy wniosek. Może to zostać dokonane natychmiast po określeniu warunków sprzedaży nieruchomości, na przykład po zatwierdzeniu wyboru oferenta w postępowaniu przetargowym.

Najpóźniej trzeba to uczynić po dokonaniu sprzedaży nieruchomości i wpływie ceny sprzedaży do masy upadłości. Pamiętać bowiem trzeba, że przeprowadzeniu likwidacji majątku upadłego i rozdzieleniu oraz wypłacie wierzycielom środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, nie będą istniały już fundusze, które będzie można przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego.

Jak wygląda postępowanie o wydzielenie kwoty?

W celu otrzymania środków na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych upadły powinien wnieść do sędziego komisarza - Sądu upadłościowego odpowiedni wniosek. Należy w nim wskazać:

jakie są potrzeby mieszkaniowe upadłego oraz osób pozostających na jego utrzymaniu,
możliwość zarobkowe.

Zaznaczyć trzeba, że wniosek o wydzielenie kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego dłużnika jest wolny od jakichkolwiek opłat. Do wniosku należy dołączyć jego odpis, który przeznaczony jest dla syndyka.

Postanowienie sędziego-komisarza o wydzieleniu przedmiotowej kwoty jest wydawane na posiedzeniu niejawnym i przysługuje na nie zażalenie. Jest ono rozpoznawane jest przez Sąd rejonowy – upadłościowy w składzie trzech sędziów. Jego rozstrzygnięcie jest ostateczne.

Kwota na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jest wypłacana jednorazowo przez syndyka, choć nie ma przeszkód prawnych aby składała się ona z kilku transz.

Zaliczka

Musisz wiedzieć, że jeżeli fundusze masy upadłości na to pozwalają, a opuszczony przez upadłego lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny nie został jeszcze zbyty, sędzia-komisarz może przyznać upadłemu zaliczkę na poczet przedmiotowej kwoty. Ponieważ zaliczka ta nie stanowi kosztów postępowania upadłościowego, nie może być ona tymczasowo pokrywana przez Skarb Państwa.

Radosław Klonowski

wspólnik zarządzający Kancelarii Prawnej Adwokatów i Radców Prawnych Klonowski & Marek sp.k.

upadłość konsumencka, układ konsumencki, upadłość przedsiębiorcy, sprawy restrukturyzacyjne i upadłościowe

Kancelaria prawna Klonowski

tel. +48 22 300 89 89

kom. +48 794 470 000

kom. +48 882 200 100

SMS24: +48 608 500 100

od 2001 dla Was

bo każdy ma prawo do najlepszej obrony swych praw

Jak wydzielić kwotę ze sprzedaży nieruchomości upadłego na najem lokalu mieszkalnego w upadłości konsumenckiej?